Contornos gerais dos contratos de locação em shopping centers e o advento da pandemia de COVID-19

Abstract

O presente estudo tem como objetivo analisar da relação contratual entre lojistas e shopping centers, bem como os desdobramentos desse tipo de relação no período da pandemia de COVID-19. Para tanto, a análise foi dividida em duas partes. Na primeira parte, são identificados conceitos introdutórios, como a evolução histórica dos shopping centers, a natureza jurídica da relação contratual, a tipificação em lei e as principais características do contrato de locação. Entre tais, destacam-se: o planejamento, localização e distribuição das lojas no empreendimento; a forma da cobrança dos alugueres e sua fiscalização; o rateio de despesas operacionais do empreendimento; proibição da cessão contratual; a constituição e função da associação dos lojistas. Na segunda parte, por sua vez, são abordados os efeitos da pandemia de COVID-19 nas relações de locação entre lojistas e shopping centers, para, com isso, evidenciar a relevância socioeconômica destas relações e as motivações dos pedidos de revisões contratuais oriundas do enfrentamento da pandemia. Ato seguinte, são abordadas decisões judiciais que versaram acerca da revisão dos contratos de locação de loja em shopping center e suas consequências. Por fim, são expostas alternativas à composição e manutenção dos contratos.

The present study aims to analyze the contractual relationship between the shopkeeper and the shopping center administrator, as well as to evaluate the development of this formal relationship during the period of the COVID-19 pandemic. To do this, the research is divided in two parts. In the first part of the text, the introductory concepts and the historical evolution of shopping centers are presented, as well as the legal nature of the contractual relationship, its classification in law and the main characteristics of the lease agreement. Among these characteristics, we highlight the following: the planning, location, and distribution of stores in the shopping center building; the form and supervision of rent collection; the division of operating expenses; the prohibition of contractual breach; finally, the constitution and functions of the tenants' association. In the second part of the text, we focus on the effects of the COVID-19 pandemic on lease agreements between shopkeepers and mall managers. Based on this analysis, we sought to highlight the socioeconomic relevance of these establishments and the motivations for requests for contractual revisions arising from the context of the pandemic. Finally, we analyze the court decisions that dealt with the review of lease agreements in shopping centers and their consequences. In addition, we expose alternatives to the composition and maintenance of contracts.