Configuração espacial e valor do solo urbano : o caso de Bento Goncalves-RS

Abstract

Este estudo aborda questões referentes ao valor do solo do ponto de vista da morfologia urbana. No espaço urbano ocorrem casos dicotômicos em que determinadas áreas são identificadas com grande centralidade, intensidade de uso e ocupação do solo e portanto, com alto valor de mercado. Outras áreas urbanas, por sua vez, são identificadas com baixos valores de centralidade, certa degradação ou falta de infra­estrutura e equipamentos urbanos e conseqüentemente com baixos valores de solo. Em contrapartida, ocorrem áreas que possuem baixos valores de centralidade e características locais e um elevado valor de solo ou, do contrário, altos valores de centralidade e características locais e um valor de solo relativamente baixo. Estudos empíricos têm demonstrado resultados satisfatórios quanto à correlação entre medidas configuracionais (centralidade e fator local) e valores do solo. Isso permitiu verificar a conveniência do uso de modelos para descrever aspectos significativos da diferenciação espacial. A complementação de uma proposta metodológica na qual são identificados e calculados outros componentes do espaço urbano, (como tamanhos de lote, infra­estrutura, aspectos normativos, etc.) determinantes de uma medida que caracteriza o fator local associada a medidas que determinam a diferenciação morfológica, permitiram verificar que a distribuição do valor do solo, além de acompanhar a centralidade, depende, em maior ou menor grau, do fator local. Os resultados obtidos através de um modelo que combina medidas de centralidade com medidadas do fator local aproximaram-se à realidade, pois incorporaram um maior número de variáveis o que permitiu comparações da distribuição do valor do solo real com o valor do solo estimado pelo modelo, constatando a situação da configuração espacial urbana de Bento Gonçalves.

This study approaches the issue of urban land value from the point ofview of urban morphology. In urban space occur dichotomic cases were determined urban areas are identified holding high centrality, with land use and occupation intensity and therefore, with high market value. Other urban areas are identified with low centrality value, certain degradation or lacking infra-structure and urban equipment and consequently with low land value. In contradiction, certain areas hold low centrality and local factor and height urban land value or, of opposite height values of centrality and local factor and a relatively low urban land value. Empirical studies proved satisfactory results between correlation of configurational measures and land value. This permits to verify the convenience of the models for describing significant aspects of spatial differentiation. The complementation of a methodological proposal where other components of urban space are identified and calculated (as plot size, infra-structure, normative aspects, etc.) determinants of a step that indicate the local factor associated with measures that determine the morphological differentiation demonstrated that the land value distribution, depends mainly of the centrality and in part of local factor. The results obtained using a model that combine centrality and local factor measures, provide result with higher correlation between calculated and realland value, because incorporate one greater number of variables, evidencing situations of urban spatial configuration of Bento Gonçalves.