Arbitrabilidade do despejo em contratos de locação comercial com cláusula compromissória

Abstract

O presente estudo analisa a utilidade da cláusula compromissória em contratos de locação comercial, optando locador e locatário, previamente, por resolver eventuais controvérsias perante um terceiro por eles designado, o árbitro. Assim, se, de um lado, os litígios decorrentes da relação locatícia ficam adstritos à apreciação do árbitro por força da convenção de arbitragem, de outro, as decisões proferidas pelo juízo arbitral podem carecer de executividade, impondo-se o cumprimento de sentença perante um juiz togado – considerando que a tutela jurisdicional prestada pelos árbitros é exclusivamente cognitiva. Através do método hipotético dedutivo, buscou-se verificar se, frente à necessidade de decisão com força executiva, poderiam as matérias discutidas na ação de despejo prevista pela Lei de Locações serem submetidas diretamente à jurisdição do Estado, em havendo cláusula compromissória no contrato de locação comercial. Ainda, foi analisado se a utilidade da via arbitral para a solução de conflitos decorrentes de contratos de locação comercial está limitada pela falta de executividade das decisões proferidas pelo árbitro. A primeira parte do trabalho (Capítulos 2 e 3) teve por objeto o estudo dos contratos de locação comercial e as principais características da relação locatícia, bem como o procedimento especial do despejo, previsto pela Lei nº 8.245/91, e a forma como pode se dar a dinâmica entre Poder Judiciário e Juízo Arbitral frente ao contrato de locação com cláusula compromissória. Por fim, o escopo do Capítulo 3 foi a análise da arbitrabilidade dos contratos de locação comercial frente ao procedimento especial das ações de despejo previsto pela Lei de Locações e em que medida a cláusula compromissória pode ser um entrave ou um adereço a este tipo de contrato, através da análise de decisões oriundos dos tribunais estaduais brasileiros, de forma a enfrentar alguns questionamentos que surgiram ao longo do estudo quanto à viabilidade de submeter o despejo ao juízo arbitral.

The study analyzed the utility of the arbitration clause in commercial lease contracts, when lessor and lessee initially choose to solve any possible dispute before a designated third party, the arbitrator. Thus, if, in one hand, the conflicts arising from the lease are attached to the arbitrator's appreciation by virtue of the arbitration agreement, on the other hand, decisions rendered by the arbitral tribunal may lack enforcement, imposing it’s submission to a judge - considering that the command provided by the arbitrator is exclusively cognitive. Through the hypothetical deductive method, it sought to verify if, faced with the need for executive decision, the matters discussed in the eviction action provided for by the Brazilian Leasing Law could be submitted directly to the jurisdiction of the State, in case there is an arbitration clause in the commercial lease agreement. It was also analyzed whether the usefulness of the arbitration route for the settlement of disputes arising from commercial lease agreements is limited by the lack of enforcement of decisions rendered by the arbitrator. The first part of the work (Chapters 2 and 3) had as its object the study of commercial lease contracts and the main characteristics of the leasing, as well as the special eviction procedure, provided by Brazilian Law n.º 8.245/91, and how the dynamics between the Judiciary and the Arbitration Court can be seen in a lease agreement with an arbitration clause. Finally, the scope of Chapter 3 was the analysis of the arbitrability of commercial lease contracts in relation to the special procedure of eviction actions provided for by the Brazilian Leasing Law and to what extent the arbitration clause may be a hindrance or a adornment to this type of contract , through the analysis of decisions from the Brazilian state courts, in order to address some of the questions raised during the study regarding the feasibility of submitting the eviction to arbitration.