Desenvolvimento de sistemática de apoio à análise da viabilidade econômico-financeira e de riscos para projetos de incorporação imobiliária

Abstract

O mercado de incorporação imobiliária apresenta elevados níveis de risco e incerteza, exigindo que empreendedores realizem análises detalhadas e estruturadas antes de tomar decisões de investimento. Pequenas empresas, em particular, frequentemente carecem de metodologias consolidadas que integrem aspectos mercadológicos, econômico-financeiros e de risco em uma única abordagem. Diante desse cenário, este trabalho tem como objetivo desenvolver uma sistemática de apoio à análise da viabilidade econômico-financeira e de riscos em projetos de incorporação imobiliária, além de metodologia para definição do produto ideal a ser desenvolvido. A sistemática proposta é composta por sete etapas principais: análise do ambiente, pesquisa de mercado com aplicação de análise fatorial, definição do produto, elaboração do fluxo de caixa do projeto, cálculo do custo de capital e da Taxa Mínima de Atratividade (TMA), análise de viabilidade econômico-financeira por meio de indicadores como VPL, TIR, Payback Descontado e Máxima Exposição de Caixa (MEC), e, por fim, análise de riscos com Simulação de Monte Carlo. A metodologia foi aplicada a um estudo de caso real, envolvendo uma empresa de pequeno porte do setor da construção civil, possibilitando a validação prática da proposta. Os resultados apontam para a viabilidade do empreendimento sob determinadas premissas, mas também evidenciam riscos financeiros relevantes, sobretudo relacionados ao fluxo de caixa e à variação de custos e receitas. Conclui-se que a sistemática desenvolvida é eficaz no apoio à tomada de decisão em contextos com recursos limitados. Como sugestões para trabalhos futuros, recomenda-se o desenvolvimento de uma ferramenta computacional baseada na sistemática proposta, bem como sua aplicação em diferentes tipos de empreendimentos e regiões geográficas.

The real estate development market is characterized by high levels of risk and uncertainty, requiring developers to conduct detailed and structured analyses before making investment decisions. Small companies, in particular, often lack consolidated methodologies that integrate market, economic-financial, and risk aspects in a single approach. In this context, the objective of this study is to develop a systematic method to support the economic-financial feasibility and risk analysis of real estate development projects, focusing on defining the ideal product to be developed. The proposed framework comprises seven key steps: environmental analysis, market research with factor analysis, preliminary product definition, project cash flow modeling, calculation of cost of capital and the Minimum Attractive Rate of Return (MARR), economic-financial feasibility analysis using indicators such as Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Discounted Payback and Maximum Cash Exposure (MCE), and finally, risk analysis using Monte Carlo Simulation and Value at Risk (VaR). The methodology was applied to a real case study involving a small-sized construction company, enabling practical validation of the proposed model. The results indicate that the project is feasible under certain assumptions but also highlight financial risks, particularly related to cash flow exposure and variability in costs and revenues. The study concludes that the proposed framework effectively supports decision-making in resource-constrained environments. Future research should explore the development of a computational tool based on this system and test its application in different types of developments and geographic regions.