Avaliação de imóvel paradigma em múltiplos terrenos urbanos de Caxambu, sul de Minas Gerais

Abstract

As incorporadoras e construtoras, independentemente da região, trabalham com a escolha de um terreno onde irão desenvolver seus empreendimentos. O que difere os terrenos ideais para construir um empreendimento são as variáveis, particulares para cada imóvel, sendo que estas impactam diretamente no valor de avaliação dos imóveis. Portanto, o objetivo deste estudo é identificar entre os três terrenos estudados qual apresenta o maior retorno do investimento imobiliário utilizando variáveis que apresentem impacto no valor final de avaliação deste imóvel a ser construído, como se pronto estivesse, ou seja, um imóvel paradigma. A pesquisa dá início na identificação de variáveis que terão suas significâncias testadas por meio da inferência estatística, adotando o método comparativo direto de dados de mercado de acordo com a NBR 14653 (ABNT, 2011) avaliação de bens. Os dados da pesquisa são da cidade de Caxambu, localizada no sul de Minas Gerais, coletados em imobiliárias locais. Obtidos os 30 dados, todos foram tratados e 3 foram descartados, verificando a significância dos outros 27 dados utilizados na elaboração do modelo de regressão linear para avaliação do imóvel paradigma. Os resultados encontrados indicam que as variáveis que mostraram coerência com a hipótese inicial, assim como significância no valor do imóvel paradigma, são: área do terreno, área da construção, frente do imóvel, topografia e zoneamento do imóvel. As variáveis possuir equipamentos, posição na quadra, vagas de garagem, distância à praça central e padrão construtivo foram estudadas e não apresentaram relevância no modelo inferencial ou não atenderam à hipótese inicial. O terreno melhor avaliado apresentou resultado financeiro para execução do imóvel paradigma proposto de R$ 20.342,17 e R$ 34.043,18 acima dos outros dois terrenos estudados. O trabalho atinge o Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão de acordo com a NBR 14653 (ABNT, 2011). Conclui-se que é crucial o estudo de um modelo estatístico adotando variáveis significativas para avaliar o imóvel paradigma a fim de se aumentar a lucratividade do empreendimento.

Developers and construction companies, regardless of the region, work with the choice of land where they will develop their projects. What differentiates the ideal land to build a venture is the variables, particular to each property, and these directly impact the valuation value of the properties. Therefore, the objective of this study is to identify, among the three lands studied, which one has the highest return on real estate investment using variables that have an impact on the final valuation value of this property to be built, as if it were ready, that is, a paradigm property. The research begins with the identification of variables that will have their significance tested through statistical inference, adopting the direct comparative method of market data in accordance with NBR 14653 (ABNT, 2011) asset valuation. The research data are from the city of Caxambu, located in the south of Minas Gerais, collected in local real estate agencies. After obtaining the 30 data, all were treated and 3 were discarded, verifying the significance of the other 27 data used in the elaboration of the linear regression model to evaluate the immovable paradigm. The results found indicate that the variables that showed consistency with the initial hypothesis, as well as significance in the value of the paradigm property, are: land area, construction area, front of the property, topography and zoning of the property. The variables having equipment, position on the court, parking spaces, distance from the central square and construction standard were studied and did not show relevance in the inferential model or did not meet the initial hypothesis. The best evaluated land presented a financial result for the execution of the proposed paradigm property of R$ 20,342.17 and R$ 34,043.18 above the other two lands studied. The work reaches Grade II of Grounds and Grade III of Precision according to NBR 14653 (ABNT, 2011). It is concluded that it is crucial to study a statistical model adopting significant variables to evaluate the paradigm property in order to increase the profitability of the enterprise.