Aumento do potencial construtivo : estudo do solo criado e da transferência de potencial construtivo

Abstract

Entender se um projeto de edificações pode ser submetido a um aumento de Potencial Construtivo muitas vezes não é uma tarefa fácil de se analisar, visto que a edificação antes disso deve respeitar diversas premissas contidas no Plano Diretor do município ao qual está inserida, premissas essas condizentes ao Regime Urbanístico no qual o terreno está submetido. Uma vez que o projeto da edificação respeita os limites urbanísticos e volumétricos contidos no Plano Diretor, como a Taxa de Ocupação, Recuos, Alturas, Área Livre Permeável, e o potencial construtivo disponível do terreno foi integralmente utilizado no projeto, existe a possibilidade desse aumento, assim se aplica o Solo Criado ou a Transferência de Potencial Construtivo. Durante o desenvolvimento do trabalho foi elaborada uma ferramenta no Microsoft Excel que visa otimizar e facilitar a aplicação de todas as diretrizes e os regramentos contidos no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental do Município de Porto Alegre (PDDUA), no que diz respeito a ocupação do solo, onde nela é possível simular diversas formas de aproveitamento do espaço físico do terreno, tais como: definir a área que a edificação vai ocupar no terreno, quais os tamanhos das unidades privativas, qual altura a edificação vai possuir, definição do pé direito e número de pavimentos, o percentual de área comum que terá o pavimento, ou seja, elementos que podem determinar as características do projeto, e tudo isso, é claro, respeitando todos os limites impostos pelo PDDUA. Uma vez que seja necessária, e possível, a aquisição de um “incremento” de área, através da aquisição de “Solo Virtual”, ou seja, o Solo Criado, a ferramenta apontará essa possibilidade e a quantidade disponível no quarteirão em que o terreno se encontra. A utilização da ferramenta tem como objetivo também diminuir os riscos em não atender os regramentos impostos pelo Plano Diretor, no que diz respeito a ocupação do terreno, e através desse trabalho é possível entender quais são os impactos e benefícios que a utilização de Solo Criado e Transferência de Potencial Construtivo podem trazer para a cidade.

Understanding whether a building project can be subjected to an increase in Constructive Potential is often not an easy task to analyze, since the building must respect several premises contained in the Master Plan of the municipality to which it is inserted in advance, being these premises consistent to the Urban Regime in which the land is submitted. Once the building project respects the urban and volumetric limits contained in the Master Plan, such as the Occupancy Rate, Retreats, Heights, Permeable Free Area, and the available construction potential of the land was fully used in the project, there is the possibility of this increase, so the Created Ground or the Transfer of Constructive Potential can be applied. During the development of this work, it as been developed a tool developed in Microsoft Excel that aims to optimize and facilitate the application of all the guidelines and rules contained in the Master Plan for Environmental Urban Development of the Municipality of Porto Alegre (PDDUA), related to ground occupation, where it is possible to simulate various ways of using the physical space of the land, such as: defining the area that the building will occupy on the land, what are the sizes of the private units, how tall will the building be, definition of the right foot and number of floors, if the percentage of common area will not have the pavement, in other words, elements that can determine the characteristics of the project, and all of this, of course, covering all limits imposed by the PDDUA. Assuming it is necessary, and possible, to acquire an “increment” of area, through the acquisition of “Virtual Ground”, also named as Created Ground, the tool will point out this possibility and the amount availability in the block where the land is found. The use of the tool also aims to reduce the risks of not meeting the regulations imposed by the Master Plan, with regard to land occupation, and through this work it is possible to understand what are the impacts and benefits that the use of Created Ground and Transfer of Constructive Potential can bring to the city.