Análise de empreendimentos imobiliários : concepção do produto, anteprojetos e avaliação de viabilidade

Abstract

O mercado imobiliário tem vital importância para a economia do país, gerando e movimentando elevados recursos financeiros em diversos setores. Porém, em dias de economia turbulenta, é de suma importância a decisão correta no que se diz respeito à concepção do produto imobiliário final a se construir em um determinado terreno. Essa escolha, fundamental, é tradicionalmente de punho empírico para pequenas e médias empresas. Assim sendo, com o intuito de minimizar o empirismo, o presente trabalho aborda a amplitude de variáveis que uma tomada de decisão desse porte engloba diante das inúmeras opções de investimento de um mercado cada vez mais diversificado. Vale ressaltar que o presente trabalho consiste em um estudo real sobre um lote em questão, que irá assim beneficiar a empresa parceira deste estudo, assim como os demais interessados no assunto. Em primeiro lugar, foi feito um levantamento das características físicas, legais e mercadológicas do terreno em questão. Em um segundo momento, foram realizadas pesquisas de mercado com agentes atuantes no ramo imobiliário local, questionando-os principalmente sobre qual o produto a ser construído teria maior demanda no referido lote. Com a análise prévia do lote e o parecer dos técnicos imobiliários, foram então criados três anteprojetos cabíveis e viáveis legalmente para o terreno. Com esses anteprojetos, foi estimado o custo unitário básico, baseado na relação CUB-SINDUSCON-RS/Custo da empresa de outros empreendimentos passados, para cada anteprojeto. Para a estimativa do valor do terreno como despesa e do valor das unidades criadas como receita, foram utilizadas ferramentas da Engenharia de Avaliações pelo método comparativo direto de dados, respeitando os níveis máximos de precisão da NBR 14.653-2(2011). Com os valores das receitas e despesas estimadas, partiu-se então para a criação de fluxos de caixa limitados à 27 meses, sendo a estimativa da curva de vendas retirada também das entrevistas realizadas. Com isso, partiu-se então para o uso de ferramentas da Engenharia Econômica para a definição de qual alternativa era de fato mais rentável. O resultado final deverá servir de base para a tomada de decisão da empresa sobre qual é o melhor empreendimento viável para o lote em questão.