Efeitos da caminhabilidade na valorização imobiliária : evidências e suas implicações em políticas públicas para populações de baixa renda

Abstract

Os benefícios econômicos de promover bairros que incentivem os deslocamentos a pé podem ser medidos por meio do valor adicional que as pessoas estão dispostas a pagar por morar nesses locais. O conceito chamado “walkability premium” vem sendo explorado na literatura, sempre demonstrando existir valorização imobiliária nos locais de mais alta caminhabilidade. Este estudo propõe estudar o fenômeno em um contexto ainda não explorado: bairro de baixa renda de cidades latino-americanas. Utilizando como estudo de caso bairros das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, modelos de equações estruturais multigrupos foram estimados para avaliar as inter-relações entre o ambiente urbano construído, as percepções sobre a caminhabilidade e outras características do bairro e da vida pessoal além do preço de oferta de imóveis multifamiliares. Diferentes fontes de dados foram utilizadas, incluindo uma pesquisa domiciliar e dados processados por algoritmos de reconhecimento de imagem para representação de cenas urbanas que os pedestres presenciam em seus deslocamentos diários. A comparação entre as duas cidades mostrou que a valorização de áreas amigáveis aos pedestres também existe em locais onde os indivíduos apresentam restrições financeiras para escolher onde morar e que esse efeito é independente da cidade. No entanto, os resultados mostraram que esta valorização está relacionada à forma que os pedestres percebem o ambiente, onde os efeitos das características físicas da infraestrutura urbana são mediadas pelas percepções.

The economic benefits of promoting neighbourhoods that encourage walking can be measured as the individual’s willingness to pay for living in these locations. The concept called “walkability premium” has been explored in the literature, consistently demonstrating real estate valuation in places with high walkability. This study proposes to study the phenomenon in a yet unexplored context: low-income neighbourhoods in Latin American cities. Using neighbourhoods in the towns of São Paulo and Rio de Janeiro as a case study, multigroup structural equation models were estimated to assess the interrelationships between the urban built environment, perceptions of walkability, and other neighbourhood characteristics and personal life, and the offer price of multifamily properties. The study uses different data sources, including a household survey and data processed by image recognition algorithms to represent urban scenes that pedestrians witness in their daily commute. The comparison between the two cities showed that the valuation of pedestrian-friendly areas also exists in places where individuals have financial restrictions that reduce their living possibilities and that this effect is independent of the city. However, the results showed that this appreciation is related to how pedestrians perceive the environment, where perceptions mediate the impact of physical characteristics of urban infrastructure.