Estudo de viabilidade econômica uma incorporação imobiliária de alto padrão

Abstract

O estudo de viabilidade econômica de um empreendimento imobiliário é uma tarefa complexa, porém essencial para incorporadoras que desejam se manter competitivas no mercado. Durante um período econômico de muita incerteza no Brasil, no qual o setor de construção civil sofre com uma severa estagnação, este trabalho buscou avaliar se um empreendimento residencial de alto padrão localizado na cidade de Porto Alegre é uma boa decisão de investimento. Foi realizada uma pesquisa de mercado com apartamentos de padrão e localização similares ao objeto de estudo visando estabelecer o valor de mercado das suas unidades. Com o auxílio de profissionais da área foram criados condições realistas, otimistas e pessimistas, para três variáveis: velocidade de venda, valor de venda e custo de obra. Após a definição da Taxa Mínima de Atratividade (TMA) de projeto através do Custo Médio Ponderado de Capital (CMPC) da incorporadora, foram projetados os fluxos de caixa do empreendimento para diferentes cenários. Dessa forma, foi possível calcular os indicadores de Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR) e Payback descontado do empreendimento em diferentes casos e, por fim, chegar a uma conclusão acerca da viabilidade do investimento. O projeto se mostrou viável economicamente em todos os cenários exceto quando todas as variáveis performam simultaneamente em um cenário pessimista. Para o cenário provável, o empreendimento apresentou um VPL de R$ 3,7 milhões, TIR de 24,3% a.a. e Payback descontado de 53 meses.

An economic feasibility study of a real estate development is a complex but essential task for a developer that wants to remain competitive in the market. During an economic period of great uncertainty in Brazil, in which the construction sector experiences a severe stagnation, this work sought to evaluate if a high standard residential building located in Porto Alegre is a good investment decision. A market research was done using apartments of similar standard and location in order to determine the market value of the units. With the assistance of real estate industry professionals, realistic, optimistic and pessimistic scenarios were created for three variables: speed of sales, price of sales and construction costs. After defining the project discount rate using the company Weighted Average Cost of Capital (WACC), the cash flows were projected for different scenarios. In this manner, it was possible to calculate project’s Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) and discounted payback for several scenarios and ultimately to reach a conclusion about the feasibility of the investment. The project stands to be economically feasible in all scenarios except when all variables perform simultaneously in their pessimistic scenario. For the most likely scenario, the project haavaliação d an NPV of R$ 3.7 million, an IRR of 24.3% p.a. and a discounted payback in 53 months.