Análise de viabilidade : estudo de caso da incorporação de um edifício residencial

Abstract

Considerando o desaquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos, empresas e investidores precisam ser cautelosos ao lançar um novo empreendimento, utilizando ferramentas que justifiquem e aumentem a segurança do investidor, demonstrando qual é a perspectiva de retorno sobre os investimentos a serem realizados. Muitos empreendedores do mercado imobiliário ainda utilizam uma perspectiva empírica para tomada de decisão, porém, muitas vezes alguma informação passa despercebida pelo olhar do empreendedor, tornando o risco para este tipo de abordagem alto. Para diminuir o risco do investimento, este trabalho desenvolve um estudo, baseado em um caso de um terreno real, para auxiliar no entendimento das análises de viabilidade legal, mercadológica e econômico-financeira da implantação de empreendimentos imobiliários. Para tanto, o trabalho é baseado em um estudo de caso específico de incorporação imobiliária no bairro Santana da cidade de Porto Alegre/RS. Partindo da localização e tamanho do terreno, é possível fazer uma análise espacial do mesmo, observando o entorno pode-se estimar qual padrão e tipologia de empreendimento é mais apropriado para a região. Com base nos parâmetros legais, é possível determinar as características do projeto, como áreas privativas e número de unidades. Em posse dos dados de região e características do projeto, é possível elaborar uma pesquisa mercadológica para o estudo. Tal pesquisa, além de fornecer valores de estoque e percentual vendido, permite que seja feita uma análise de preço de venda do metro quadrado para empreendimentos com localização próxima, padrão e tamanho similares. Neste estudo, esta análise é utilizada como base para a validação do preço de venda do metro quadrado do empreendimento. Possuindo os dados de parâmetros de projeto e preço de venda do metro quadrado, para que a análise econômico-financeira do empreendimento seja realizada, devem-se conhecer as premissas de projeto. As premissas de projeto são divididas entre cenário estático, que não considera as condições do estudo ao longo do tempo, e cenário dinâmico, que considera. Em posse dessas informações, é possível fazer a consolidação do fluxo de caixa. A partir do fluxo de caixa consolidado, podem-se extrair os parâmetros de análise econômica do projeto e comparar com os valores mínimos previamente estipulados pelo investidor. Neste trabalho, são utilizados parâmetros de análise econômica de Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR) e Índice de Lucratividade, sempre buscando a Taxa Mínima de Atratividade (TMA). Em posse destes resultados, é possível justificar a implantação, ou a não implantação, de um empreendimento imobiliário.