O déficit habitacional no mercado imobiliário brasileiro na primeira década do século XXI : uma discussão a respeito da existência de uma bolha

Abstract

No presente trabalho, pretende-se aprofundar um estudo acerca do mercado imobiliário brasileiro na primeira década do século XXI. Levando-se em consideração apreensões acadêmicas e dos agentes do mercado com relação à possibilidade da existência de uma “bolha” nesse mercado, são apresentadas as condições históricas e socioeconômicas que conduzem esse mercado pra a situação que se encontra no período. Uma breve retrospectiva neste sentido traz à discussão a formação de uma demanda por imóveis reprimida, de modo geral, pelo menos por quatro décadas anteriores. A existência de uma demanda potencial, por muito tempo restrita, em combinação com a recente estabilidade financeira e econômica, uma reforma institucional e legal envolvendo o setor e o seu sistema de crédito voltadas e o direcionamento de políticas públicas melhor estruturadas para a redução do déficit habitacional, podem contribuir na construção de um ambiente de elevado crescimento dos preços dos móveis residenciais no período. Para entender a dinâmica desses preços e explicar o movimento observado, pretende-se lançar mão do referencial de David Ricardo, notadamente a teoria da renda da terra, para questionar se a evolução dos preços nesse mercado pode ser explicada pelas regras fundamentais de sua formação. Adicionalmente, no sentido de testar e identificar os indícios da existência de um fenômeno de “bolha”, traz-se ao debate algumas definições da literatura a esse respeito, privilegiando-se um enfoque direcionado ao setor A teoria de Hyman Minsky e algumas interpretações a respeito das instabilidades do sistema capitalista são utilizadas nesse sentido. O que se sustenta com base nos dados apresentados e considerando a referência teórica utilizada, é que uma possível explicação do crescimento acentuado dos preços tratados deve estar muito mais próxima de um déficit habitacional estrutural, encontrando após um longo período, uma melhora nas condições que permitem a sua redução. Dessa maneira, e segundo o que preconiza Ricardo, observa-se um crescimento expansionista do mercado, principalmente levando as classes sociais mais baixas para as periferias. Esse movimento eleva os preços de maneira geral, mas notadamente nos grandes centros urbanos.

In the present work, we intend to deepen a study about the Brazilian real estate market in the first decade of the 21st century. Taking into account academic apprehensions and market agents regarding the possibility of a bubble in this market, the historical and socioeconomic conditions that lead this market to the situation in the period are presented. A brief retrospective in this sense brings to the discussion the formation of repressed demand for dwelling, in general, for at least four previous decades. The existence of a long-term potential demand, in combination with recent financial and economic stability, institutional and legal reform involving the sector and its credit system, and the targeting of better structured public policies to reduce the deficit can contribute to the construction of an environment of high growth in residential furniture prices in the period. To understand the dynamics of these prices and explain the observed process, It is intended to use David Ricardo's reference, especially his law of rent theory, to question whether the evolution of prices in this market can be explained by the fundamental rules of their formation. In addition, in order to test and identify the signs of the existence of a “bubble” phenomenon, some definitions of the literature are brought to the debate in this regard, favoring an approach directed to the sector Hyman Minsky's theory and some interpretations of the capitalist system instabilities are used in this sense. What is supported by the data presented and considering the theoretical reference used is that a possible explanation of the sharp growth of the prices treated should be much closer to a structural housing deficit, finding after a long time, an improvement in the conditions that allow its reduction. In this way, and according to what Ricardo advocates, an expansionary market growth is identified, mainly taking the lower social classes to the peripheries. This movement raises prices in general, but especially in large urban centers.