Renda da terra, expansão da fronteira imobiliária, gentrificação e exclusão no Brasil (2009 - 2015)

Abstract

Este artigo utiliza a teoria da renda diferencial de David Ricardo para oferecer uma explicação econô- mica para o recente aumento dos preços imobiliários presenciados no Brasil entre 2009 e 2015. Ao contrário dos defensores da existência de uma bolha especulativa no mercado imobiliário, defende-se que os aumentos de preços de aluguéis e imóveis decorreram da expansão da fronteira imobiliária, em grande parte provocada pelas políticas públicas de habitação voltadas às classes de menor renda. Assim como no modelo ricardiano, a análise é feita dividindo-se a sociedade em três classes sociais: trabalhadores, capitalistas e rentistas. Diferente dos defensores de uma bolha imobiliária, argumenta-se que os preços nominais não diminuíram, como seria de se esperar caso a origem do fenômeno se situasse no mercado de crédito. Conclui-se que a principal beneficiária desta política é a classe dos rentistas e não a classe dos trabalhadores ou dos capitalistas. A teoria da renda diferencial também permite compreender melhor os movimentos de gentrificação e de exclusão, isto é, de revalorização de áreas centrais com boa infraestrutura urbana, mas degradadas, que resultou na exclusão de grandes contingentes populacionais, removidos para áreas distantes do centro das regiões metropolitanas. Como consequência, para resolver no longo prazo o problema do déficit habitacional e garantir o direito à habitação, o governo deveria criar um conjunto articulado de medidas regulatórias para a política de habitação que vise não apenas a construção de moradias, mas também o controle dos preços dos aluguéis para reduzir o ônus excessivo com habitação, e a criação de um imposto social sobre domicílios vagos para frear a especulação imobiliária.

This article uses the differential rent theory of David Ricardo to offer an economic explanation for the recent rise in property prices and rents seen in Brazil between 2009 and 2015. Unlike the advocates of the existence of a speculative bubble in the housing market, it is proposed that increase price in rents and properties come from the expansion of the urban frontier, largely caused by the public policies of housing geared to low-income classes. As in the Ricardian model, the analysis is done by dividing the society into three social classes: workers, capitalists and rentiers. It is argued that nominal prices will not decrease, as would be expected if the origin of the phenomenon had been located in the credit market. Thus, the main beneficiaries of this policy is the class of rentiers, not the worker class, neither the capitalist class. The differential rent theory also allows explain movements of gentrification and exclusion, ie revaluation central areas with good urban infrastructure, but degraded, resulting in the exclusion of large population, removed to areas far from the center of metropolitan areas. As a result, to solve the long term problem of housing shortage and ensure the right to housing, the government should create a coordinated set of regulatory measures for the housing policy. These policies should aimed not only housing construction, as well as control of the rent prices, to reduce the excessive burden on housing, and create of a social tax on vacant dwellings, to curb property speculation.