Dinâmica da produção imobiliária em Porto Alegre : estudo de caso no bairro Jardim Carvalho.

Abstract

Este trabalho visa a estudar a relação existente entre a legislação urbanística e a dinâmica da produção imobiliária na cidade de Porto Alegre, por meio de análises no bairro Jardim Carvalho, a fim de elucidar as relações existentes entre dois agentes produtores do espaço urbano, quais sejam o Estado e os promotores imobiliários. O papel do Estado foi estudado por meio de análises nas mudanças dos regimes urbanísticos do bairro em função da promulgação do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental (1999), o qual substituiu o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (1979). A mudança de Plano Diretor promoveu mudanças no planejamento da cidade latu sensu, sendo neste estudo destacadas as mudanças nos parâmetros urbanísticos para a construção de imóveis. O papel dos promotores imobiliários foi estudado por meio da análise de dados referentes à construção civil em um período pós-promulgação do PDDUA de 1999, bem como de dados referentes às mudanças de tipologias habitacionais empreendidas no bairro Jardim Carvalho. A escolha deste bairro deu-se em virtude da caracterização do mesmo como uma das novas áreas de atuação dos promotores imobiliários na cidade. A pesquisa constatou que houve aumento significativo em todos os índices urbanísticos da área de estudo. Em sendo a densidade urbana a variável-chave do PDDUA de 1999, este aumento foi estruturado visando efetivamente a aumentar o adensamento urbano na cidade. Analisando-se a atuação dos promotores imobiliários em anos posteriores à promulgação da nova lei, concluímos que o bairro vem se destacando no cenário da cidade em relação à ação dos promotores imobiliários. Assim, concluiu-se que a mudança na legislação, a qual passou a permitir maior adensamento, promoveu que este adensamento efetivamente ocorresse. Esta relação demonstra uma das maneiras pelas quais se relacionam o Estado e os promotores imobiliários (dois agentes produtores do espaço), qual seja por meio da construção civil. Seguindo estudos que sugerem que o crescimento da cidade de Porto Alegre dá-se na direção leste e analisando a posição do bairro na cidade, este estudo termina por contribuir com esta hipótese.

Este trabajo tiene como objetivo estudiar la relación entre la legislación urbanística y la dinámica de la producción de viviendas en la ciudad de Porto Alegre, a través de análisis en el barrio Jardim Carvalho, con el fin de dilucidar la relación entre dos agentes productores del espacio urbano como lo son el Estado y los promotores inmobiliarios. El papel del Estado se estudió mediante el análisis de los cambios en los esquemas de planificación urbana del barrio debido a la promulgación del Plan Maestro de Desarrollo Urbano Ambiental (PDDUA) en 1999, que sustituyó al Plan Maestro de Desarrollo Urbano (PDDU) de 1979. El cambio en el Plan Maestro promovió cambios en la planificación de la ciudad en un sentido amplio, y este estudio pone en relieve los cambios en los parámetros urbanos para la construcción de edificios. El papel de los promotores inmobiliarios ha sido estudiado mediante el análisis de los datos relativos a la construcción en un período posterior a la promulgación del PDDUA de 1999, así como en los datos relativos a los cambios en las tipologías de vivienda llevadas a cabo en el barrio. La elección de este barrio se hizo debido a la caracterización de esta área como una de las nuevas áreas de actuación de los promotores inmobiliarios en la ciudad. El estudio encontró un aumento significativo en todos los índices analizados. Al ser la densidad urbana la variable clave del PDDUA, este aumento se estructuró con la finalidad de aumentar la densidad urbana en la ciudad. El análisis de la actuación de los promotores inmobiliarios en los años posteriores a la promulgación de la nueva ley concluyó que el barrio se ha destacado en el escenario de la ciudad en relación a la acción de los promotores inmobiliarios. Por lo tanto, se concluyó que el cambio en la legislación, que ahora permite una mayor densidad, proporcionó que esta densificación realmente ocurra. Esta relación demuestra una de las formas en que se relacionan el Estado y los promotores inmobiliarios (de los productores Agentes Espaciales), que es a través de la construcción. De acuerdo con otros estudios, el crecimiento de la ciudad de Porto Alegre se lleva a cabo en el sentido este y el análisis de la posición del barrio en la ciudad hace con que este estudio termine contribuyendo con esta hipótesis.

This work aims to study the relation between city planning legislation and the dynamics of real estate production in the city of Porto Alegre, through analysis in the Jardim Carvalho neighborhood, in order to elucidate the relation between two producing agents of urban space, namely the state and real estate developers. The state's role was studied through analysis on changes in urban planning schemes of the neighborhood due to the promulgation of the city Master Plan for Environmental Urban Development (from Portuguese, “Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental”, or PDDUA) (1999), which replaced the city Master Plan for Urban Development (1979). The change in the Master Plan promoted changes in the planning of the city latu sensu, and in this study were highlighted the changes in urban parameters for construction of buildings. The role of real estate developers has been studied through the analysis of data relating to civil construction in a postenactment of the 1999 PDDUA period, as well as data relating to changes in housing typologies undertaken at the Jardim Carvalho neighborhood. This neighborhood was chosen due to the characterization of it as one of the new occupation areas of real estate developers in the city. The survey found a significant increase in all urban indexes in this study area. Since the urban density is a key variable to 1999 PDDUA, this increase was structured aiming effectively to increase urban density in the city. Analyzing the performance of real estate developers in the years after the promulgation of the new law, we conclude that the district has stood out in the city scenario in relation to the action of real estate developers. Thus, it was concluded that the change in legislation, which now allows greater densification, promoted this densification to actually occur. This relation demonstrates one of the ways in which the state and real estate developers (two space producer agents) are related, which is through civil construction. Following the studies that suggest that the growth of the city of Porto Alegre is towards east and analyzing the position of the neighborhood in the city, this study ends up contributing to this hypothesis.