A antecipação dos efeitos prórpios da transferência da propriedade imóvel pelo compromisso de compra e venda

Abstract

O presente trabalho trata de um dos contratos mais comuns e de maior importância no Brasil: o chamado compromisso de compra e venda de imóveis. Em que pese sua ampla adoção, continua — passados 70 anos de sua criação — a suscitar toda sorte de controvérsias doutrinárias e jurisprudenciais no que tange à sua natureza e principalmente aos seus efeitos, o que se traduz em insegurança jurídica. Na primeira parte deste estudo, apresentam-se alguns sistemas de aquisição da propriedade imóvel adotados por outros países, como forma de poder identificar semelhanças e diferenças em relação ao adotado no direito pátrio. Ainda nessa primeira parte, contextualiza-se o aparecimento do compromisso de compra e venda no Brasil e se caracteriza esse contrato em seus aspectos mais relevantes, salientando se as principais controvérsias em torno de sua natureza jurídica; de sua imprecisão terminológica; do seu objeto; da sua forma; da sua validade; das suas eficácias; da adjudicação compulsória pelo compromitente comprador; do direito real decorrente de seu registro; da possibilidade de arrependimento e das questões relativas à prescrição e à necessidade de outorga conjugal. Na parte final deste estudo, analisa-se propriamente a antecipação - pelo compromisso de compra e venda - dos efeitos reais que antes advinham apenas do registro da escritura pública definitiva do contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, evidenciando-se a evolução da legislação e da jurisprudência a respeito do tema e apontando-se problemas decorrentes de uma posição não-alinhada a essa idéia. Conclui-se, à luz dos efeitos estudados, que a importância do registro do contrato de compra e venda definitivo no Cartório de Registro de Imóveis tem sido de tal forma mitigada que o nosso sistema de aquisição de propriedade imóvel está, em verdade, mais próximo do sistema francês – para o qual o registro confere apenas publicidade e eficácia contra terceiros - do que daquele resumido na velha máxima só é dono quem registra.

This paper deals with one of the most common and important contracts in Brazil: the so-called commitment to purchase and sale of real estate. Despite its widespread adoption, it continues – even after 70 years since its creation – to raise all kinds of doctrinal and jurisprudential controversies regarding its nature and, mainly, its effects, which results in legal uncertainty. In the first part of this study, some systems of real estate ownership acquisition adopted by other countries are presented, as a way to identify similarities and differences in relation to the system adopted in Brazilian law. Still in this first part, the emergence of the commitment to purchase and sale in Brazil is contextualized, and this contract is characterized in its most relevant aspects, highlighting the main controversies surrounding its legal nature; its terminological imprecision; its object; its form; its validity; its effects; the compulsory adjudication by the committing buyer; the real right arising from its registration; the possibility of withdrawal; and issues related to prescription and the necessity of spousal consent. In the final part of this study, the anticipation – through the commitment to purchase and sale – of the real effects that previously arose only from the registration of the final public deed of the purchase and sale contract at the Real Estate Registry Office is analyzed, highlighting the evolution of legislation and jurisprudence on the subject and pointing out problems arising from a stance not aligned with this idea. It is concluded, in light of the effects studied, that the importance of registering the final purchase and sale contract at the Real Estate Registry Office has been so mitigated that our system of acquiring real estate ownership is, in fact, closer to the French system – for which registration confers only publicity and effectiveness against third parties – than to the one summarized in the old maxim "only the one who registers is the owner."