O risco na aquisição imobiliária em face da presunção absoluta de fraude em execução fiscal

Abstract

A aquisição imobiliária no contexto jurídico brasileiro enfrenta um desafio crítico que abala a confiança dos adquirentes: a presunção absoluta de fraude em execução fiscal. O presente trabalho tem como objetivo investigar, identificar e abordar o risco enfrentado nas transações imobiliárias decorrente dessa presunção e as implicações legais, examinando como essa medida afeta os terceiros adquirentes, destacando a tensão entre a necessidade de garantir a satisfação dos créditos fiscais e a proteção dos direitos dos compradores de boa-fé. A metodologia utilizada é a hipotético-dedutiva e a técnica de documentação é a indireta, por meio de revisão da literatura, pesquisa bibliográfica e legislativa, análise de jurisprudência, de relatórios e de casos. Elucida as prerrogativas da Fazenda Pública e como seus privilégios determinam o procedimento da execução fiscal, ao argumento de que o interesse público é superior ao interesse particular. Expõe as especificidades da fraude à execução fiscal, a depender do crédito exequendo e analisa a evolução de sua interpretação jurisprudencial. Examina o papel do Poder Judiciário na interpretação e aplicação da presunção de fraude à execução fiscal para compreender como são determinados os critérios para sua configuração. Analisa os limites e conformações de sua aplicação à luz do princípio da segurança jurídica. As estratégias legais para proteger os direitos dos adquirentes são discutidas, proporcionando uma visão abrangente das teses defendidas. Revela meios de prevenção à perda da propriedade por fraude, no intuito de mitigar o risco do negócio em momento anterior à aquisição. Ao abordar essa complexa questão legal, este trabalho contribui para uma compreensão mais aprofundada das interações entre a execução fiscal, a aquisição imobiliária e o risco envolvido nessa relação. Ao final, conclui que o risco está presente nas decisões conflitantes, na modificação do entendimento jurisprudencial e na aplicação da presunção absoluta às alienações sucessivas, que provocam instabilidade no setor imobiliário, elevando a insegurança do adquirente em razão da falta de confiança se seus atos estão em concordância no modo como as normas de direito se aplicam ou se aplicarão no futuro.

Real estate acquisition in the Brazilian legal context faces a critical challenge that undermines the confidence of buyers: the absolute presumption of fraud in tax enforcement. The present work aims to investigate, identify and address the risk faced in real estate transactions due to this presumption and its legal implications, examining how this measure affects third-party acquirers, highlighting the tension between the need to ensure the satisfaction of tax credits and the protection of the rights of good faith purchasers. The methodology used is hypothetical-deductive and the documentation technique is indirect, through literature review, bibliographic and legislative research, analysis of jurisprudence, reports and cases. It elucidates the prerogatives of the Public Treasury and how its privileges determine the tax enforcement procedure, arguing that the public interest is superior to the private interest. Furthermore, it exposes the specificities of tax enforcement fraud, depending on the credit being enforced, and analyzes the evolution of its jurisprudential interpretation. Examines the role of the Judiciary in interpreting and applying the presumption of fraud in tax enforcement to understand how the criteria for its configuration are determined. It analyzes the limits and conformations of its application in light of the principle of legal certainty. Legal strategies to protect the rights of acquirers are discussed, providing a comprehensive view of the theses defended. It reveals means of preventing the loss of property due to fraud, in order to mitigate the risk of the business before the acquisition. By addressing this complex legal issue, this work contributes to a deeper understanding of the interactions between tax enforcement, real estate acquisition and the risk involved in this relationship. In the end, it concludes that the risk is present in conflicting decisions, in the modification of jurisprudential understanding and in the application of absolute presumption to successive alienations, increasing the insecurity of the acquirer due to the lack of confidence in whether his acts are in accordance with the way in which the rules of law apply or will apply in the future.