Relationships between urban network centrality and apartments prices in Porto Alegre, Brazil

Abstract

Urban locations with high centrality are associated with locational advantages, making them more desirable and expensive. There is not a consensus yet on how centrality affects real estate prices for different markets and income groups. In Brazil, this theme is relatively unexplored. This article uses an approach based on urban spatial networks, going beyond simple centrality descriptions considering the distance to the Central Business District (CBD). The objective is to analyse how apartment prices relate to two location attributes: accessibility (relative distance) and centrality (relative importance). Weighted network models are applied at two scales: city-wide and neighbourhoods. The database includes a sample of 400 offers for the sale of used apartments in 2022 and 2023 in Porto Alegre, analysed collectively and segmented into three price classes. Configurational indicators were calculated using the Graph Analysis Urban Networks (GAUS) plugin. Both configurational measures and prices were normalized using the Kernel Density Estimation (KDE) technique and correlated in a GIS environment. Results indicate that the most accessible areas of Porto Alegre have higher unit price (per square meter) apartments. Conversely, areas with higher centrality have cheaper properties, likely due to the availability of services and transportation. The more expensive apartments tend to avoid locations with higher centrality values, both globally and at the neighbourhood level.

Localizações com alta centralidade estão associadas a vantagens locacionais, tornando-as mais desejáveis e caras. Não há ainda consenso sobre como a centralidade afeta os preços imobiliários para diferentes mercados e grupos de rendimento. No Brasil, este tema é relativamente inexplorado. Este artigo baseia-se em redes espaciais, indo além das descrições simples de centralidade, como distância ao Central Business District (CBD). O objetivo é analisar como os preços de apartamentos se relacionam com dois atributos de localização: acessibilidade (distância relativa) e centralidade (importância relativa). Foram aplicados modelos de redes ponderadas a duas escalas: cidade e bairro. O banco de dados inclui uma amostra de 400 ofertas de venda de apartamentos usados em 2022 e 2023 em Porto Alegre, analisadas coletivamente e segmentadas por classe de preço. Foram calculados indicadores configuracionais usando o plugin Graph Analysis Urban Networks (GAUS). Tanto as medidas configuracionais quanto os preços foram normalizados pela técnica de Estimação de Densidade de Kernel (KDE) e correlacionados em ambiente SIG. Os resultados indicam que as áreas mais acessíveis de Porto Alegre têm apartamentos com preços unitários mais altos (por metro quadrado). Por outro lado, áreas com maior centralidade têm propriedades mais baratas, provavelmente devido à presença de serviços e transporte. Os apartamentos mais caros tendem a evitar locais com centralidade mais alta, tanto globalmente quanto localmente.

Las ubicaciones con alta centralidad están asociadas con ventajas locacionales, lo que las hace más deseables y caras. Todavía no hay consenso sobre cómo la centralidad afecta los precios inmobiliarios para diferentes mercados y grupos de ingresos. En Brasil, este tema está relativamente inexplorado. Este artículo se basa en redes espaciales, yendo más allá de las simples descripciones de centralidad como la distancia al Central Business District (CBD). El objetivo es analizar cómo los precios de los apartamentos se relacionan con dos atributos de ubicación: accesibilidad (distancia relativa) y centralidad (importancia relativa). Se aplicaron modelos de redes ponderadas en dos escalas: a nivel de ciudad y de vecindario. La base de datos incluye una muestra de 400 ofertas de venta de apartamentos usados en 2022 y 2023 en Porto Alegre, analizadas de manera conjunta y segmentadas en clases de precio. Los indicadores configuracionales fueron calculados utilizando el plugin Graph Analysis Urban Networks (GAUS). Tanto las medidas configuracionales como los precios fueron normalizados utilizando la técnica de Estimación de Densidad de Kernel (KDE) y correlacionados en un entorno SIG. Los resultados indican que las áreas más accesibles de Porto Alegre tienen apartamentos con precios unitarios más altos (por metro cuadrado). Por el contrario, las áreas con mayor centralidad tienen propiedades más baratas, probablemente debido a la presencia de servicios y transporte. Los apartamentos más caros tienden a evitar ubicaciones con mayor centralidad, tanto a nivel global como localmente.