Análise de risco financeiro de um empreendimento imobiliário na cidade de Porto Alegre

Abstract

Apesar da alta lucratividade da construção civil, a grande quantidade de capital empregado para o desenvolvimento de empreendimentos traz a necessidade de um maior zelo na escolha de investimentos, uma vez que são várias as características cruciais para o seu sucesso – ou insucesso. Por conta disso, os métodos de Engenharia Econômica, o Valor Presente Líquido (VPL), a Taxa Interna de Retorno (TIR), o Payback e a Máxima Exposição de Caixa (MEC) surgem para o auxílio nesta tomada de decisão. Entretanto, em decorrência da volatilidade da economia e da incerteza do futuro, a projeção de somente um ou alguns poucos cenários pode não ser suficiente para a tomada de decisão mais assertiva. Dessa forma, além de analisar a viabilidade econômica de um empreendimento em Porto Alegre, através dos métodos convencionais de Engenharia Econômica, o trabalho teve como objetivo analisar o risco financeiro do seu investimento. Portanto, utilizou-se o método de Simulação de Monte Carlo para reproduzir cenários dentro de condições normais de mercado a partir dois quais encontrou-se as probabilidades para o VPL do empreendimento, além do cálculo do seu Value at risk (VAR). Os resultados demonstraram que, apesar do VPL esperado obtido nas simulações ter ficado acima do estimado na viabilidade econômica, a MEC pode ser um fator de preocupação para a empresa, principalmente por utilizar somente capital próprio.

Despite the high profitability of civil construction, the large amount of capital used for the development of projects brings the need for greater zeal in the choice of investments, since there are several crucial characteristics for its success - or failure. Because of this, the methods of Economic Engineering, the Net Present Value (NPV), the Internal Rate of Return (IRR), Payback and Maximum Cash Exposure (MEC) appear to aid in this decision making. However, due to the volatility of the economy and the uncertainty of the future, the projection of only one or a few scenarios may not be enough for a more assertive decision making. Thus, in addition to analyzing the economic viability of an enterprise in Porto Alegre, through the conventional methods of Economic Engineering, the work aimed to analyze the financial risk of its investment. Therefore, the Monte Carlo Simulation method was used to reproduce scenarios within normal market conditions, from which the probabilities for the NPV of the enterprise were found, in addition to the calculation of its Value at risk (VAR). The results showed that, despite the expected NPV obtained in the simulations being above the estimated in the economic viability, the MEC can be a factor of concern for the company, mainly because it uses only its own capital.