Análise de viabilidade econômico-financeira na construção civil : edifício residencial de alto padrão em São Leopoldo

Abstract

No cenário atual do mercado imobiliário, onde há simultaneamente pressão para atendimento de custos, preços e oferta, torna-se fundamental avaliar adequadamente a viabilidade de empreendimentos. A pesquisa em questão consiste na análise da viabilidade econômico-financeira de um empreendimento imobiliário de alto padrão construtivo, em fase de projeto, na cidade de São Leopoldo, Rio Grande do Sul. Com dados fornecidos pela construtora e incorporadora, e informações obtidas em entrevistas para uma pesquisa de mercado, elaborou-se um estudo de viabilidade econômico-financeiro do empreendimento utilizando a metodologia do fluxo de caixa descontado. Foram considerados seis cenários de acordo com o método de compra do terreno e materiais da obra sem ou com permuta, cada um com três ritmos de vendas: rápido, normal e lento. A partir deste estudo, identificaram-se as variáveis mais significativas para o resultado do investimento. Analisou-se a incerteza a partir dos efeitos de alterações nos valores das variáveis de valor de venda e custo de obra para as condições de contorno estabelecidas. Conclui-se que o empreendimento é viável economicamente nos cenários e ritmos de vendas propostos de forma determinística com a taxa de atratividade exigida, com possibilidade de não remunerar o capital dos investidores conforme a taxa de atratividade considerada caso seja necessário reduzir preços e não seja possível repassar custos. A despeito disso, o capital inicial é preservado nas condições do modelo estudado.

In the current scenario of the real estate market, where there is simultaneously pressure from costs, prices and supply, it is essential to properly assess the viability of real estate projects. This research consists of the analysis of the economic-financial feasibility of a high-quality real estate project, in the design phase, in the city of São Leopoldo, Rio Grande do Sul. With data provided by the construction company and developer, and information obtained from interviews with a market survey, an economic-financial feasibility study was prepared for the enterprise using the discounted cash flow methodology. Six scenarios were considered according to the method of purchasing the land and materials of the work without or with exchange, each with three sales rhythms: fast, normal and slow. From this study, the most significant variables for the investment result were identified. The uncertainty was analyzed based on the effects of changes in the values of the sale value and construction cost variables for the established boundary conditions. It is concluded that the enterprise is economically viable in the proposed scenarios in a deterministic way with the required attractiveness rate, with the risk of not remunerating investors' capital according to the considered attractiveness rate if it is necessary to reduce prices and it is not possible to pass on costs. In spite of that, the initial capital is maintained on this study model conditions.