Viabilidade econômica da incorporação de residencial multifamiliar : aplicação de análise técnica para mitigação de riscos ao empreender

Abstract

A construção civil é uma importante área na economia brasileira. O grande volume econômico que envolve empresas desse ramo dificulta a inserção de novas empresas no mercado da incorporação imobiliária. Por esse motivo, o cenário demanda um nível extremamente elevado de assertividade no planejamento das estratégias de negócio. Nesse contexto, foi proposta uma análise integrada do cronograma físico-financeiro de um projeto residencial multifamiliar e dos possíveis cenários de venda das unidades, visando estabelecer um estudo de viabilidade econômico-financeira do empreendimento, minimizando os riscos do processo decisório. Uma pesquisa com opiniões de corretores, construtores e investidores foi realizada a fim de embasar a elaboração de projeções de venda das unidades, estabelecendo três cenários: otimista, realista e pessimista. Simultaneamente, a partir de dados da execução do projeto, foi produzido o cronograma físico-financeiro, que prevê os desembolsos para a análise global de fluxo de caixa do empreendimento. A Taxa Mínima de atratividade (TMA) do projeto, assim como o Custo médio ponderado de capital (CMPC), foram definidos para que posteriormente fosse estabelecido o Valor Presente Líquido (VPL) por dois métodos distintos a fim de que, juntamente com os cenários propostos de fluxo de caixa, fosse realizada a análise da viabilidade e a comparação dos resultados pelos dois métodos. O empreendimento se mostrou viável nos três cenários.

Civil construction is an important area in the Brazilian economy. The huge economic volume that involves companies of this role makes the entering in the real estate development market difficult for new companies. For this reason, the scenario demands an extremely high level of assertiveness in planning business strategies. In this context, an integrated analysis between the physical-financial schedule of multifamily residential project and the possible sales scenarios for the units was proposed aiming to have an economic-financial feasibility study of the project, minimizing the risks of the decision-making process. A survey with opinions of brokers, builders and investors was carried out in order to base the elaboration of sales projections of the units, establishing three scenarios: optimistic, realistic and pessimistic. Simultaneously, based on data from the project's execution, a physical-financial schedule was produced, which foresees the disbursements for the global analysis of the project's cash flow. The project's Minimum Rate of Return (MRR), as well as the Weighted Average Cost of Capital (WACC), were defined so that later the Net Present Value (NPV) could be established by two different methods in order that, together with the proposed cash flow scenarios, the feasibility analysis and comparison of results by the two methods could be carried out. The enterprise proved to be viable in all three scenarios.