Modelo de preços hedônicos espacial : análise dos mercados implícitos para os imóveis residenciais de Porto Alegre

Abstract

A utilização do modelo de preços hedônicos para o estudo do mercado de habitação trouxe para o campo da Economia Urbana uma diversidade de trabalhos empíricos sobre o impacto dos mercados implícitos dos imóveis residenciais na formação de seus preços. Para mensurar o impacto na variação dos preços dos apartamentos construídos em Porto Alegre entre 2007 e 2016, foram incluídas como variáveis explicativas características intrínsecas e extrínsecas do imóvel. A abordagem hierárquica se torna a mais adequada devido aos distintos padrões de variabilidade que apresentam os preços dos imóveis dentro e entre os bairros. Através dos resultados obtidos neste estudo, foi observada uma concentração de amenidades urbanas positivas em torno do centro da cidade, aproximando os imóveis de padrão mais elevado em direção à região central, entretanto, a grande quantidade de empreendimentos residenciais localizados em bairros mais distantes do centro de Porto Alegre contribuiu para a indiferença dos consumidores em relação às amenidades positivas da cidade.

The introduction of the hedonic prices model to the housing market has brought to the scope of Urban Economics a diversity of empirical studies on the impact of the implicit markets of residential real estate in the formation of housing prices. To measure the impact on price variation of apartments built in Porto Alegre between 2007 and 2016, intrinsic and extrinsic characteristics of the property were included as explanatory variables. The hierarchical approach is the most appropriate due to the different patterns of variability that real estate prices present within and between neighborhoods. Through the results obtained in this study, it was observed a concentration of positive urban amenities around the downtown area, bringing the higher standard properties closer towards the Central region, however, the large number of residential buildings located in neighborhoods more distant from the center of Porto Alegre contributed to the consumers' indifference towards the city's positive amenities.