Análise de investimento : produção de empreendimento imobiliário para formação de carteira de aluguel e sua performance financeira

Abstract

O mercado imobiliário apresenta papel relevante para a economia do País. Além de ser responsável por uma grande cadeia de investimentos (gerando emprego e renda, aumentando assim o PIB do país), o direito à moradia é garantido pela Constituição Federal. Mesmo sendo um direito constitucional, o déficit habitacional no Brasil é elevado, sendo que os programas habitacionais são alguns dos instrumentos de combate a este déficit. A manutenção do déficit, porém, denota o insucesso destes programas, em especial para famílias com renda de até três salários mínimos. O mercado imobiliário no Brasil apresenta características bem especificas, como o incentivo para a aquisição casa própria mediante incentivos para financiamentos. Ocorre que este modelo de acesso à moradia tem alguns empecilhos, como a necessidade de disponibilidade de funding, o interesse dos bancos em financiar, entre outros. Com esta lógica de funcionamento, e também dependente da conjuntura macroeconômica, temos que este mercado apresenta oscilações, sendo que no Brasil a crise financeira vivida a partir do ano de 2015 afetou sensivelmente o setor. Em detrimento da compra, temos que a principal alternativa para a população é o aluguel. Assim, e considerando a importância do crédito imobiliário para a economia, bem como considerando a necessidade de produção de novas moradias para combate ao déficit habitacional, este estudo, através de uma análise sobre o mercado imobiliário e com a simulação de um projeto de investimento, visa analisar se a produção de empreendimento imobiliário destinado para a formação de carteira de aluguel pode ser economicamente vantajosa para o empreendedor.

The real estate market has a relevant role for the country's economy. In addition to being responsible for a large chain of investments (generating employment and income, thus increasing the country's GDP), the right to housing is guaranteed by the Federal Constitution. Although it is a constitutional right, the housing deficit in Brazil is high, and housing programs are some of the instruments to combat this deficit. The maintenance of the deficit, however, indicates the failure of these programs, especially for families with incomes of up to three minimum wages. The real estate market in Brazil presents very specific characteristics, such as the incentive for the acquisition of own house through incentives for financing. It happens that this model of access to housing has some obstacles, such as the need for funding availability, the interest of banks in financing, among others. With this logic of operation, and also dependent on the macroeconomic scenario, we have that this market has fluctuations, and in Brazil the financial crisis experienced from the year 2015 has affected the sector. To the detriment of the purchase, we have that the main alternative for the population is the rent. Thus, considering the importance of real estate credit for the economy, as well as considering the need to produce new housing to combat the housing deficit, this study, through an analysis of the real estate market and the simulation of an investment project, aims to analyze whether the production of real estate project destined for the formation of rental portfolio can be economically advantageous for the entrepreneur.