Análise de fatores críticos na precificação de um terreno : estudo de caso em Porto Alegre

Abstract

Este trabalho realizou uma série de análises para um terreno genérico situado na cidade de Porto Alegre, com o intuito de definir qual é o pagamento máximo em permuta física para este terreno de acordo com o preço de venda dos imóveis da região. A partir da revisão da literatura, que aborda os principais conceitos da atividade de incorporação imobiliária e análise de investimentos, somada a premissas fornecidas por uma incorporadora local foram definidas as características do empreendimento e os parâmetros que seriam estudados. Primeiramente, foi realizada uma pesquisa de mercado em alguns bairros de Porto Alegre, visando definir qual é o preço médio dos empreendimentos residenciais de alto padrão da região. Depois disto, foram realizados nove estudos de viabilidade econômico-financeira visando o maior pagamento possível em permuta física para o terreno de acordo com a faixa de preços de venda identificada na pesquisa. Na sequência foi realizada a validação dos resultados obtidos através de comparação com viabilidade de compra de terreno fornecida por uma incorporadora local. Por fim, apresenta-se a ferramenta gráfica desenvolvida que fornece subsídios para uma pré-análise dos terrenos da cidade de Porto Alegre, visando acelerar o processo de compra ou seleção dos terrenos.