A influência da criminalidade urbana sobre valores no mercado imobiliário : uma análise da cidade de São Paulo entre 2011 e 2015

Abstract

Este trabalho busca analisar a relação entre níveis de criminalidade e valorização de imóveis, aplicando a teoria dos preços hedônicos a um caso prático, observando e quantificando a possível existência de efeito depreciativo sobre o mercado imobiliário nos diferentes distritos da cidade de São Paulo, causado pela ocorrência de criminalidade violenta nas proximidades das propriedades. Tal suposição baseia-se na ideia de que os agentes no mercado criariam percepção e expectativa acerca do nível de criminalidade, e buscariam evitá-la, reduzindo a demanda e, consequentemente, os preços nos distritos afetados. Foi realizada revisão da produção teórica a respeito e coletados dados de valores e ocorrências policiais da cidade entre 2011 e 2015. Por meio de modelo econométrico estimado através de MQO (mínimos quadrados ordinários) e MQP (mínimos quadrados ponderados), obteve-se evidência corroborando a hipótese da ocorrência de efeito depreciativo devido à proximidade de ocorrências de violência urbana.

This study seeks to analyze the relation between crime levels and real estate prices, applying the hedonic prices theory to a practical case, observing and quantifying the possible existence of a depreciative effect on the real estate market of the city of São Paulo, caused by the occurrence of violent crime near properties. This supposition is based on the idea that market agents create a perception and expectation about crime levels, and seek to avoid it, reducing demand, and consequently prices, on the affected districts. A review of the theoretical literature about the subject was made, and data collected for property values and police reports registered on each district, between 2011 and 2015. Using econometric model, estimated with OLS (Ordinary Least Squares) and WLS (Weighted Least Squares), evidence corroborating the hypothesis of the occurrence of depreciative effect caused by proximity to violent crime was obtained.